Blogi

Coop Panga erakliendi kinnisvara finantseerimise äriliini juht Karin Ossipova toob ühe kodulaenu näitel välja kõik kulud, mille kogusumma tuleb kalkuleerida enne laenuvõtmise otsuse langetamist.

Eluasemelaenuga seotud kulud jagunevad ühekordseteks laenu väljastamisega seotud väljaminekuteks ja perioodilisteks kuludeks, mida tuleb tasuda sõltuvalt valitud maksegraafikust kord kuus või kord aastas.

Võtsime näiteks kahetoalise korteri Mustamäel 1970. aastatel ehitatud paneelmajas, mille ostu-müügihinnaks on 80 000 eurot. Laenuvõtjal on endal 8000 eurot omafinantseeringuks. Pank saab finantseerida korteriostu 90% ulatuses 72 000 euroga, sest laenu taotleja kuulub KredExi sihtgruppi ning see võimaldab kaasata KredExi kodulaenu käenduse 4000 euro ulatuses.

Ühekordsed kulud – ligikaudu 1170 eurot

• Kinnisvara eksperthinnang – kinnisvara hindamisega tegelevad erinevad kinnisvarabürood, mille hulgast tuleb valida teenusepakkuja, kelle eksperthinnang on laenutaotleja panga poolt aktsepteeritud. Korteri eksperthinnang maksab ligikaudu 150-200 eurot, majade ja maatükkide puhul on hind krõbedam.
• Notariaalse tehingu tasu ning riigilõiv – ostu-müügitehingu ja hüpoteegi seadmise notaritasu ning riigilõivu summa tuleneb Notari tasu seadusest. Tasu sõltub kinnisvara ostu-müügi hinnast, võetava laenu ja seatava hüpoteegi suurusest. Orienteeruv kulu jääb 500-600 euro vahemikku.
• Laenulepingu tasu kuni 1% laenusummalt – kuigi maksimaalne eluasemelaenu lepingutasu on 1%, siis pank võib määrata ka soodsama tasu. 0,5-protsendilise lepingutasu summaks tuleks 400 eurot.
• KredExi käenduse tasu 3% käenduse summalt – see on ühekordne tasu, mis tasutakse lepingu sõlmimisel. Näidiseks võetud tehingu puhul tuleks käenduse tasuks 120 eurot.

Perioodilised kulud – ligikaudu 323 eurot kuus

• Laenu igakuine makse, mis enim levinud võrdsete osamaksetega laenu ehk annuiteetmaksegraafiku puhul teeb igakuiseks kuluks koos intressiga umbes 300 eurot.
• Kodukindlustus – panga finantseeringuga kinnisvara puhul nõuab pank kodukindlustuse olemasolu, mis kaitseb tagatiseks võetud kinnisvara ja seeläbi nii laenuvõtja kui ka finantseerija huve. Kahetoalise vanema paneelmaja korteri puhul maksab kodukindlustus keskmiselt 35-45 eurot aastas (3-4 eurot kuus).
• Laenukindlustus – sageli eeldab kinnisvaraostu finantseeriv pank ka laenukindlustuse vormistamist, et tagada laenu tagastamine laenuvõtja tervisekahjustuse, töövõime kaotamise või surmajuhtumi puhul. Laenukindlustuse igakuine makse sõltub eelkõige laenusaaja vanusest, töö iseloomust ning kindlustussummast. Kui võtta näidiseks 30-aastane naisterahvas, kes vormistab laenukindlustuse kogu laenusumma ulatuses 30 aastaks, siis igakuiseks makseks tuleb orienteeruvalt 20 eurot.

Laenuintress

• Laenu baasintress – enamike eluasemelaenude intressimäär koosneb laenulepingus fikseeritud intressimarginaalist ja Euroopa pankade keskmisest intressimäärast Euriborist. Intressimarginaal on laenulepingus fikseeritud ega muutu ajas. Keskmise Eestis väljastatud kodulaenu intressimarginaal oli 2020. a jaanuaris 2,58 protsenti.
• Euribor – enamasti seotakse laen 6 kuu keskmise Euriboriga ja see muutub aja jooksul. Juba mitu aastat on Euribor negatiivne (hetkel kehtiv 6 kuu Euribor on -0,4%), mis kodulaenu lepingutes on võrdsustatud nulliga. Laenuvõtja jaoks on see soodne, kuid tuleb olla kindel, et laenumaksed saavad tasutud ka juhul, kui Euribor kerkib näiteks 5% juurde, mis juhtus 2008. aastal.

Krediidi kulukuse määr näitab laenuga seotud kogukulu aastas. Selle arvutamisel arvestatakse intressi, lepingutasude ja muude tasudega, mida laenuvõtja on lepingu järgi kohustatud maksma. Krediidi kulukuse määr näidatakse protsendina, kuid see ei näita siiski kõiki laenuga seotud kulutusi. Näiteks, kui kindlustusmaksed pole osa laenugraafikust, siis krediidi kulukuse määras neid arvesse ei võeta. Meie näite puhul tähendab 20-eurone laenukindlustuse kuine makse arvutuslikult lausa 0,4% punkti suurust krediidi kulukuse määra lisa.

Kodulaenu pakkumisi vaagides soovitan välja arvutada kõikide laenuga seotud kulude kogusumma. Intressimaksete kalkuleerimisel on abiks näidis-maksegraafik, mille saab väljastada panga kodulehel oleva laenukalkulaatori abil. Kõiki kulusid kokku arvestada aitab laenuhaldur.