Блог

Среди предпринимателей часто бытует мнение, что получение жилищного кредита для них связано с множеством сложностей, и для упрощения этого процесса стоит хотя бы временно устроиться на обычную работу с зарплатой. Однако в действительности даже микро- и малые предприниматели могут легко приобрести жилье в кредит. Руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова поделилась простыми советами, которые помогут предпринимателям получить жилищный кредит.

1. Заранее обсудите с банком свои планы

Самый первый шаг при получении жилищного кредита в качестве предпринимателя – это поговорить с банком. Для начала стоит воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка, чтобы посмотреть, каким должен быть доход для получения желаемой суммы кредита. Также следует записать свои прочие кредитные обязательства, как частного лица: ежемесячные платежи по лизингу, рассрочку, малые кредиты и кредитные карты. Поскольку в случае кредитной карты обязательства рассчитываются на три года, кредитный лимит делится на 36 месяцев. Те, кто не хочет самостоятельно пользоваться кредитными калькуляторами, могут обратиться за советом относительно своей кредитоспособности к кредитному управляющему банка.

2. Не пилите сук, на котором держится ваша кредитная заявка

Чистый доход является наиболее важным при получении жилищного кредита. И для работника, и для предпринимателя это обычно означает доход от заработной платы, из которой вычтены налоги. Однако помимо дохода от заработной платы предприниматель может учитывать и другие виды устойчивого дохода (например, вознаграждение члена правления, дивиденды и прочее), из которых вычтены установленные законом налоги.

Выплата себе заработной платы особенно важна для микро-предпринимателей, у которых расходы на оплату труда составляют значительную часть постоянных затрат фирмы. Поэтому предприниматели нередко ограничиваются минимальной зарплатой, компенсацией за использование автомобиля, а в лучшем случае дивидендами.

Однако такая чрезмерная оптимизация может оказаться фатальной при подаче заявления на жилищный кредит. Применимое к банкам законодательство гласит, что обязательства человека по кредиту и аренде вместе с ежемесячным платежом по жилищному кредиту могут составлять до половины его регулярного чистого дохода. Таким образом, более низкий регулярный доход также означает пониженную кредитоспособность.

3. Выплачивайте себе зарплату, которая покрывает все постоянные расходы

Многие мелкие предприниматели предпочитают платить себе низкую зарплату, чтобы сэкономить на социальном налоге, и стараются изымать деньги из фирмы в качестве дивидендов. Однако, чтобы получить жилищный кредит желаемого размера, полезно увеличить зарплату до уровня, который покрывает как ежемесячные платежи по кредиту, так и другие ежедневные фиксированные расходы, такие как еда, одежда и развлечения.

Такие выплаты заработной платы должны быть регулярными и отражены в банковских выписках частного лица не менее чем за шесть месяцев до момента подачи заявки на жилищный кредит. Таким образом, банк сможет увидеть, что предприятие способно регулярно выплачивать такую зарплату и в течение более длительного периода времени.

Стоит помнить, что, помимо заработной платы, к чистому доходу также относятся, например, плата члена правления, дивиденды, доход от аренды и полученные проценты, если они долгосрочны и устойчивы, а также родительское пособие, семейное пособие, алименты и компенсация за автомобиль. Последнее при условии, что это не единственный доход предпринимателя.

4. Проверьте финансовое состояние и бухгалтерский учет своего предприятия

Хотя для малого предпринимателя процесс подачи заявки на жилищный кредит во многом аналогичен процессу подачи наемного работника, когда вам необходимо предоставить выписку со счета и доказать свой доход, возникают и различия. Таким образом, банк оценивает финансовое состояние фирмы, а также самого предпринимателя, и может увидеть, насколько устойчивы как зарплата, так и выплачиваемые предпринимателю дивиденды. Для этого стоит проанализировать финансовое положение фирмы у своего бухгалтера и оценить реальную возможность выплаты дивидендов в ближайшем будущем. Например, отечественный Coop Pank также считает доходом потенциальные дивиденды, если финансовое положение и прибыль предприятия это позволяют.

5. Оцените свою возможность выплачивать дивиденды

Если деятельность фирмы стабильна и прибыльна, то приблизительную ежемесячную сумму потенциальных дивидендов можно определить, используя простое консервативное правило: разделите годовую прибыль на два, а затем на двенадцать.

И все же следует учитывать, что такой расчет дает лишь первоначальное представление о платежеспособности, а в действительности учитываются и другие финансовые показатели. Чтобы точно определить свою платежеспособность, стоит обратиться в банк.

Также важно помнить, что, если планируется использовать дивиденды фирмы для самофинансирования ипотечного кредита, это уменьшит будущую способность бизнеса выплачивать дивиденды. Таким образом, подобный шаг может снизить максимально возможный размер жилищного кредита – особенно, если запрошенный микропредпринимателем кредит находится на пределе возможностей фирмы по выплате дивидендов.

Не стоит бояться брать жилищный кредит, будучи микро- или малым предпринимателем. Банки открыты к переговорам и дают рекомендации, как соблюсти все условия для получения кредита. Они понимают ценность предприимчивых людей, создающих рабочие места, и стремятся найти решения, чтобы предприниматели могли осуществить мечты о собственном жилье.