Блог

Многие малые предприниматели в свое время покупали недвижимость на фирму. Если же Вы захотите переписать ее на себя, то у Вас могут возникнуть вопросы. Руководитель департамента жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова дает советы, как лучше всего провести данную процедуру.

Лучше всего покупать жилье на частное лицо, потому что это проще и дешевле, особенно если использовать для этого кредит. Привлечение жилищного кредита предполагает, что предприниматель может подтвердить банку свою платежеспособность, что может потребовать определенной подготовки.

Например, если собственник компании для оптимизации расходов держал свою зарплату на низком уровне, то необходимо будет увеличить доход до подачи ходатайства о кредите. Также банк захочет увидеть данные о финансовом состоянии предприятия.

Если же времени нет и сделка осуществляется за счет средств компании, то важно знать, как потом можно будет продать недвижимость собственнику фирмы.

Как действовать в ситуации, когда недвижимость куплена в кредит?

Если недвижимость куплена за счет полученного фирмой в банке кредита и Вы захотите переписать ее на собственника бизнеса, то проще всего будет подать ходатайство о жилищном кредите и через сделку купли-продажи выкупить объект. Так как кредиты для фирм дороже и короче, то этот шаг может помочь сэкономить средства.

Важно обратить внимание и на то, как собственник использует имущество фирмы. Если это делается в личных целях, то необходимо платить фирме аренду по рыночной ставке, чтобы избежать в дальнейшем проблем.

Во избежание повышенного налогообложения проводите сделку по рыночной стоимости

Если Вы хотите оформленную на фирму недвижимость переписать на свое имя, то важно следить за тем, чтобы сделка проводилась по рыночной стоимости. Если она окажется ниже, то надо будет установить связи сторон, потому что от этого зависит, какие налоги надо будет заплатить.

Например, если собственник не работает в компании и не получает там денег, то надо будет заплатить только подоходный налог. Если же он является членом правления, то сделка будет рассматриваться как спецльгота, которая облагается повышенной ставкой налога, состоящего из подоходного и социального.

Подоходный налог и налог на спецльготу рассчитывается на основе разницы между рыночной стоимостью и ценой продажи. То есть чем ниже рыночной стоимости будет продана недвижимость, тем больше налога придется внести. При этом следует учитывать, что рыночной стоимостью является не цена продажи на основе объявлений, а стоимость, указанная в акте оценки, составленном независимым экспертом.

• подоходный налог 22/78, или 28,2%, или 50 000*28,2% = 14 100 евро;
• социальный налог начисляется с разницы между рыночной стоимостью и ценой сделки, к чему добавляется подоходный налог (50 000+14 100) x 33% = 21 153 евро.

Как видно из примера, сделку можно проводить и ниже рыночной стоимости, но выигрыш будет невелик, так как сумма налогов окажется выше. Если предприниматель хочет получить жилищный кредит для покупки недвижимости, то банк проверит, в курсе ли он подобных вещей.

Понимание системы налогообложения особенно важно в случае, когда доход собственника находится в прямой связи с экономическим положением компании. Если собственник фирмы не будет в курсе того, какие налоги необходимо заплатить, то это может повлиять на платежеспособность компании. А это, в свою очередь, может нанести вред обслуживанию получателем своего кредита вы будущем.

Что делать, если Вы как собственник дали кредит фирме?

Если для покупки недвижимости был использован данный собственником фирме кредит, то можно провести перерасчет сумм. Это означает, что кредит пойдет в счет стоимости покупки. Coop Pank рассматривает сумму перерасчета как самофинансирование при получении кредита. Так как этот процесс юридически более сложный, то стоит заранее проконсультироваться с нотариусом, который поможет продумать все важные аспекты.

До покупки недвижимости у своей компании во избежание появления проблем стоит выяснить все обстоятельства, касающиеся налогообложения. Также необходимо заранее привлечь менеджера по кредитам и нотариуса, которые всегда помогут ценным советом.

Если Вы покупаете недвижимость у своей компании, то свяжитесь с нами. Вместе мы найдем подходящее решение!